ichkel.com est un portail immobilier pour trouver  la perle rare et aussi un guide pour les particuliers et les professionnels . Ainsi les investisseurs peuvent retrouver les biens intéressants sur lesquels investir en Tunisie. Faites confiance à ichkel.com pour tout ce qui concerne l’immobilier en Tunisie.

informations utiles

Acquisition d’un bien immobilier pour les Tunisiens

  • signature d’un compromis de vente dans l’attente d’un prêt bancaire.
  • signature de l’acte de vente directement dans le cas où vous possédez les fonds.

Les frais pour un achat immobilier

  1. Prix d’achat
  2. Frais de notaire
  3. Frais d’agence
  4. Frais d’enregistrement

Acquisition d’un bien immobilier pour les étrangers

En Tunisie, les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers sous certaines conditions, à l’exception des terres agricoles.

Avant d’acheter un bien immobilier :
- vérifier que le terrain n’a pas une vocation agricole (un terrain agricole ne peut être acquis par un étranger),
- s’assurer de la situation foncière d’un bien immatriculé auprès de la Conservation de la propriété foncière compétente. Les biens immobiliers dans les médinas peuvent être acquis mais, le plus souvent, ils ne sont pas immatriculés.

Points essentiels à contrôler :
- la nature du terrain (agricole ou non),
- l’immatriculation du bien (avec un titre foncier),
- l’inscription des droits de propriété du vendeur,
- la vocation des lieux (terrain constructible, périmètre touristique),
- l’absence de clause de réserve de propriété au profit de l’État tunisien (suite à une expropriation pour cause d’utilité publique ou à une nationalisation en vertu de la loi du 12 mai 1964).

Pour acquérir un bien immobilier, il faut obtenir l’autorisation du Gouvernorat et celle de la Banque centrale de Tunisie.

Vente d’un bien immobilier

La vente est généralement soumise à l’autorisation du Gouverneur, dans les mêmes conditions que l’achat. Une autorisation préalable de l’administration tunisienne est indispensable à toute cession d’immeuble.

Cependant, les biens acquis ou construits avant 1956 et vendus au profit d’un Tunisien ne sont pas soumis à l’autorisation du Gouverneur. La seule obligation du vendeur est de signifier au locataire ou à l’occupant de bonne foi, par huissier de justice, une sommation pour exercer son droit de priorité à l’achat. Le locataire dispose d’un délai d’un mois s’il s’agit d’un bien individuel et de deux mois s’il s’agit d’un bien collectif, pour faire valoir son droit de priorité.

Pour les biens acquis ou construits après 1956, la vente est soumise à l’autorisation préalable du Gouverneur sauf si les conditions de cette vente répondent à l’Accord franco-tunisien du 4 décembre 2003. Cet accord prévoit l’exonération de l’autorisation du Gouverneur lorsque la vente s’opère au profit d’un Tunisien et lorsque le vendeur peut prouver que le bien vendu est le fruit d’un investissement en devises.

Pour obtenir l’autorisation du Gouverneur, il convient de déposer un dossier complet de demande d’autorisation de vente auprès du gouvernorat territorialement compétent.

Succession de biens en Tunisie

Dans le cadre d’une succession, plusieurs justificatifs seront exigés pour les transactions financières ou immobilières des héritiers.

Pour tous biens immobiliers ou mobiliers en Tunisie appartenant à un défunt français, la succession doit être déclarée en Tunisie et les droits de mutation par décès doivent être acquittés.

Si le défunt a laissé dans sa succession un bien immobilier, il faut régulariser la situation foncière du bien en procédant à la transcription du décès sur le registre foncier. Il convient de verser l’acte de décès, l’acte de notoriété et les actes de naissance des héritiers.

Si le défunt laisse en outre des biens mobiliers (liquidités ou valeurs mobilières), il conviendra de clôturer le compte du défunt et d’ouvrir un compte d’attente au nom de chaque héritier puis de répartir le produit de la succession sur les comptes d’attente des héritiers, moyennant l’autorisation préalable de la Banque centrale de Tunisie.

Par la suite, la Banque centrale autorise le transfert du produit de la succession, moyennant la production du quitus fiscal et d’autres documents.


Autorisation par le Gouverneur

Une autorisation préalable d’achat signée par le Gouverneur est obligatoire, pour l’acquéreur de nationalité étrangère. Les délais d’obtention de l’autorisation diffèrent selon les gouvernorats .

Il convient de signer une promesse d’achat et de verser une avance sur le prix total.

Liste indicative des pièces à fournir:

- un imprimé de demande dûment rempli en 5 exemplaires ;
- un constat réalisé par huissier de justice précisant les conditions du bien ;
- un certificat de propriété ;
- la promesse d’achat rédigée selon la réglementation en vigueur portant légalisation des signatures des contractants ;
- le quitus fiscal du vendeur (si ce dernier est étranger) ;
- un quitus municipal justifiant du règlement des taxes municipales ;
- les pièces d’identité du vendeur et de l’acquéreur ;
- le bulletin du casier judiciaire de l’acheteur (exigé par certains gouvernorats) ;
- un plan de situation de l’immeuble ;
- une attestation de la municipalité justifiant de la vocation du terrain. Si le terrain est nu, une attestation justifiant que ledit terrain est constructible peut être demandée. Certains gouvernorats exigent en outre l’attestation du Commissariat régional du développement agricole indiquant la vocation du terrain ;
- le titre foncier,
- tout document attestant de l’origine de propriété du vendeur (si celui-ci est d’origine étrangère, une autorisation préalable d’achat doit être remise).

La demande d’autorisation préalable d’achat peut faire l’objet d’un accord ou d’un refus.

Si l’autorisation est accordée, le contrat d’achat définitif est signé et légalisé, puis les démarches d’enregistrement et de transcription sont effectuées.
Le contrat de vente doit être enregistré à la Recette des finances du lieu de l’immeuble dans les soixante jours. L’achat en devises d’un bien immobilier (à usage d’habitation) par un étranger non résident est enregistré au droit fixe.
Si le bien est immatriculé, le contrat d’achat doit être transcrit à la Conservation de la propriété foncière compétente.

Si l’autorisation est refusée, il est impossible de finaliser la vente.

 

Autorisation par la Banque centrale de Tunisie

Tout achat d’un bien immobilier par un étranger non résident est obligatoirement soumis à autorisation de la Banque centrale de Tunisie, conformément à la législation des changes.

Il convient :
- d’ouvrir un compte non résident en devises ou en dinars convertibles, dans la banque de leur choix et en correspondance avec leur établissement bancaire en France ;
- d’importer les devises destinées à régler l’acompte puis le prix d’achat ;
- de demander à sa banque de fournir une fiche d’investissement précisant que les fonds provenant de l’étranger sont destinés à l’acquisition d’un bien immobilier. Il est nécessaire d’obtenir cette fiche d’investissement (dont la production sera indispensable pour la revente) auprès de sa banque dans les 48 heures suivant le transfert des fonds. Dans le cas où il ne pourrait se la procurer, l’acquéreur doit obtenir une attestation de la banque indiquant toutes ces précisions.

Pour les étrangers résidents, l’achat n’est pas soumis à l’autorisation préalable de la Banque centrale mais cette acquisition doit être faite par une importation de devises. Aussi, ils doivent ouvrir un « compte spécial résident ».

Il est préférable que les versements au profit du vendeur soient effectués par virement bancaire, ce qui garantit la transparence et la sécurité de la transaction.

L’achat immobilier en Tunisie bénéficie d’un cadre légal avantageux qui protège les investisseurs étrangers.